Kira ilişkileri, günlük yaşamda en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Kira bedelinin artırılması, tahliye talepleri, aidat ve yan giderler, sözleşmenin sona erdirilmesi gibi pek çok konuda kiraya veren ile kiracı arasında anlaşmazlık yaşanabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan önce arabuluculuk yoluyla çözülmesi, taraflar açısından hem zaman hem de maliyet bakımından önemli avantajlar sağlamaktadır.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, yapılan yasal düzenlemelerle birlikte zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu yazıda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ne olduğu, hangi davalarda zorunlu olduğu, başvuru süreci, istisnalar ve hukuki sonuçlar ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.
Arabuluculuk Nedir?
Arabuluculuk; tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişi olan arabulucunun, uyuşmazlık yaşayan tarafları bir araya getirerek iletişim kurmalarını sağladığı ve çözüm üretmelerine yardımcı olduğu alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur.
Arabuluculukta temel amaç, tarafların kendi iradeleriyle ve karşılıklı uzlaşma yoluyla anlaşmaya varmasıdır. Arabulucu karar vermez; çözümü taraflar belirler.
Kira Uyuşmazlığı Nedir?
Kira uyuşmazlığı; kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler konusunda ortaya çıkan hukuki ihtilaflardır.
Kira uyuşmazlıklarına örnek olarak:
- Kira bedelinin artırılması,
- Kiranın ödenmemesi,
- Tahliye talepleri,
- Aidat ve yan giderler,
- Kira sözleşmesinin feshi
gösterilebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, yargı sistemindeki iş yükünü azaltmak ve taraflara hızlı çözüm sunmak amacıyla getirilen düzenlemelerle dava şartı haline getirilmiştir.
Dava şartı olması, arabulucuya başvurulmadan açılan davaların usulden reddedilmesi sonucunu doğurur.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Var Mıdır?
Evet. Kira ilişkilerinden doğan pek çok uyuşmazlıkta, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Ancak her kira uyuşmazlığı zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; bazı istisnalar bulunmaktadır.
Hangi Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Vardır?
Zorunlu arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan ve taraflar arasında eda talebi içeren davalarda uygulanır.
Zorunlu Arabuluculuğa Tabi Kira Davaları
Başlıca şunlardır:
- Kira bedelinin tespiti davaları
- Kira bedelinin uyarlanması davaları
- Tahliye davaları (kira ilişkisine dayalı)
- Kira alacağı davaları
- Aidat ve yan gider alacakları
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talepleri
Bu davalarda arabulucuya başvurulmadan dava açılamaz.
Hangi Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Değildir?
Bazı kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.
Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı Dışında Kalan Davalar
- İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Aynî hakka ilişkin davalar
- Ceza soruşturmasıyla bağlantılı talepler
Bu hallerde doğrudan dava açılması mümkündür.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?
Arabuluculuk başvurusu;
- Kiracı veya kiraya veren tarafından,
- Arabuluculuk bürosuna yazılı ya da elektronik ortamda
yapılabilir.
Başvuruda uyuşmazlığın konusu, taraf bilgileri ve talepler açık şekilde belirtilmelidir.
Arabulucunun Görevlendirilmesi
Başvurunun ardından arabuluculuk bürosu tarafından bir arabulucu atanır. Taraflar isterlerse belirli bir arabulucu üzerinde de anlaşabilir.
Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı tarihini belirler.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İlerler?
Arabuluculuk süreci, tarafların katılımıyla yapılan toplantılarla yürütülür.
Süre
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi kural olarak 3 hafta olup, zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir.
Toplantılara Katılım
Taraflar toplantılara:
- Bizzat,
- Avukatları aracılığıyla
katılabilir. İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmaksızın katılmayan taraf, yargılama giderleri bakımından sorumlulukla karşılaşabilir.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge:
- Taraflar için bağlayıcıdır,
- İcra edilebilirlik şerhi alındığında ilam niteliği kazanır.
Bu durumda dava açılmasına gerek kalmaz.
Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir. Bu tutanak, dava açmanın ön şartıdır.
Dava açılırken son tutanağın dilekçeye eklenmesi zorunludur.
Zorunlu Arabuluculuğa Başvurulmadan Dava Açılırsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuğa tabi bir kira davasında, arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa mahkeme:
- Dava şartı yokluğu nedeniyle
- Davayı usulden reddeder
Bu durum ciddi zaman ve hak kaybına yol açabilir.
Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?
- Anlaşma sağlanamazsa, ilk görüşmeler için ücret devlet tarafından karşılanır
- Anlaşma sağlanırsa, arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir (aksi kararlaştırılmadıkça)
Ücret, arabuluculuk tarifesine göre belirlenir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Avantajları
- Hızlı çözüm imkânı
- Düşük maliyet
- Taraflar arasında uzlaşma ve ilişkiyi koruma
- Gizlilik
- Mahkemelerin iş yükünün azalması
Bu nedenlerle arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında etkili bir çözüm yolu olarak öne çıkmaktadır.
Arabuluculukta Sunulan Beyanlar Delil Olur Mu?
Arabuluculuk sürecinde sunulan beyanlar ve belgeler, tarafların açık rızası olmadıkça mahkemede delil olarak kullanılamaz. Bu gizlilik ilkesi, tarafların rahatça müzakere yapmasını sağlar.
Yargı Uygulamasında Kira Arabuluculuğu
Mahkemeler, kira davalarında zorunlu arabuluculuk şartını titizlikle denetlemektedir. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmemişse dava usulden reddedilmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ne Kadar Sürer?
Uygulamada kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci genellikle:
- 1 – 4 hafta içerisinde
sonuçlanmaktadır. Bu süre, dava sürecine kıyasla oldukça kısadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Sık Yapılan Hatalar
- Arabuluculuğa başvurmadan dava açılması
- Taleplerin açık ve net belirtilmemesi
- Toplantılara katılım sağlanmaması
- Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi
Bu hatalar, davanın reddi veya sürecin uzamasına neden olabilir.
Arabuluculuk Kira Uyuşmazlıklarında Etkin ve Zorunlu Bir Yoldur
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, taraflara hızlı, ekonomik ve pratik çözüm sunan önemli bir hukuki mekanizmadır. Özellikle zorunlu arabuluculuk kapsamına giren kira davalarında, sürecin usule uygun tamamlanması büyük önem taşır.
Aksi halde dava şartı eksikliği nedeniyle davanın reddi gibi ciddi sonuçlarla karşılaşılması mümkündür.