Kira bedelinin tespiti davası, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla açılan önemli bir davadır. Enflasyon, emsal kira bedelleri ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki ekonomik değişimler, mevcut kira bedelinin rayiç değerlerin çok altında veya üstünde kalmasına neden olabilir. Bu gibi durumlarda taraflar, mahkemeden adil ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
Bu yazıda kira bedelinin tespiti davasının şartları, açılma zamanı, yetkili mahkeme, bilirkişi incelemesi ve Yargıtay uygulamaları ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası; taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi bulunsa dahi, kira bedelinin mevcut koşullara göre yetersiz veya fahiş kaldığı durumlarda, mahkeme aracılığıyla yeni kira bedelinin belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür.
Bu dava hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Şartlarda Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için bazı temel şartların varlığı gerekir.
Kira Sözleşmesinin Varlığı
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir; ancak yazılı sözleşme ispat açısından önem taşır.
Beş Yıllık Sürenin Dolmuş Olması
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin tespiti davası genellikle kira ilişkisinin 5 yılını doldurmasından sonra açılır. Beş yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme, sözleşmedeki artış şartlarını dikkate alır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde karşı tarafa yazılı ihtar gönderilmelidir. Aksi halde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme
Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, kira bedelini doğrudan kendisi belirlemez. Bunun yerine bilirkişi incelemesi yaptırılır.
Bilirkişi Neye Göre Kira Bedelini Belirler?
Bilirkişi raporunda şu kriterler dikkate alınır:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Taşınmazın konumu, büyüklüğü ve kullanım amacı
- Ulaşım, çevresel faktörler ve sosyal imkanlar
- Enflasyon ve ekonomik koşullar
- Hakkaniyet ilkesi
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Emsal Kira Araştırması
Emsal kira bedelleri, dava sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurdur. Mahkeme, aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedellerini araştırır ve bilirkişi raporunda bu emsallere yer verilmesini ister.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hakkaniyet İndirimi
Mahkeme, belirlenen emsal kira bedelinden genellikle hakkaniyet indirimi yapar. Bu indirim oranı uygulamada çoğunlukla %10–20 arasında değişmektedir. Amaç, kiracının korunması ve ani kira artışlarının önüne geçilmesidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davaları;
- Bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi
- Tarafların itirazları
- Emsal araştırmasının kapsamı
gibi faktörlere bağlı olarak ortalama 8 ay – 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Geriye Dönük Kira İstenebilir Mi?
Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, şartları varsa dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak geçmiş yıllara dönük kira farkı talep edilebilmesi için usule uygun ihtar ve dava süreci büyük önem taşır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, kira bedelinin tespiti davalarında özellikle şu hususlara dikkat etmektedir:
- Emsal kira araştırmasının yeterli yapılması
- Bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması
- Hakkaniyet indiriminin uygulanması
- Beş yıllık sürenin doğru hesaplanması
Bu kriterlere uyulmaması halinde verilen kararlar bozulabilmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira bedelinin tespiti davası ile kira uyarlama davası sıklıkla karıştırılmaktadır.
- Kira bedelinin tespiti davası, normal ekonomik koşullara göre açılır.
- Kira uyarlama davası, öngörülemeyen olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz, pandemi gibi) açılır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira sözleşmesinin süresi dikkatle incelenmelidir.
- Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı kontrol edilmelidir.
- Zamanında ihtar gönderilmelidir.
- Emsal kira araştırması önceden yapılmalıdır.
Bu hususlar dava sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Sağlar?
Kira bedelinin tespiti davası, kira ilişkisinin adil, dengeli ve güncel piyasa koşullarına uygun şekilde devam etmesini sağlar. Hem kiraya verenin mağduriyetini önler hem de kiracının aşırı kira artışlarıyla karşılaşmasının önüne geçer.
Bu nedenle kira bedelinin tespiti davalarının, hukuki sürece hakim şekilde ve dikkatle yürütülmesi büyük önem taşır.