Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen ve olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için katlanılamaz hâle gelmesi durumunda açılan bir dava türüdür. Ekonomik krizler, yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki ani artışlar veya toplumsal olaylar, kira ilişkisinin dengesini ciddi şekilde bozabilir.
Bu tür durumlarda taraflardan biri, sözleşmeye aynen bağlı kalmanın dürüstlük kuralına aykırı hâle geldiğini ileri sürerek mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi yapıldıktan sonra meydana gelen ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü gelişmeler nedeniyle kira bedelinin mevcut şartlara göre yeniden belirlenmesini amaçlayan davadır.
Bu dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.
Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı
Kira uyarlama davalarının temel hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesidir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü olaylar nedeniyle borcun ifası taraflardan biri için çekilmez hâle gelmişse, hâkim sözleşmeye müdahale edebilir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılır?
Kira uyarlama davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Öngörülemeyen Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması
Tarafların sözleşme kurulduğu sırada öngöremeyeceği nitelikte olağanüstü bir gelişme yaşanmalıdır. Ekonomik kriz, pandemi, savaş veya ani kur artışları bu kapsama girebilir.
Sözleşme Dengesinin Bozulması
Ortaya çıkan olağanüstü durum, kira sözleşmesindeki dengeyi ciddi biçimde bozmalı ve taraflardan biri için sözleşmenin aynen uygulanması katlanılamaz hâle gelmelidir.
Uyarlama Talep Eden Tarafın Kusursuz Olması
Uyarlama talep eden tarafın, ortaya çıkan olağanüstü durumun meydana gelmesinde kusuru bulunmamalıdır.
Kira Uyarlama Davası ile Kira Bedelinin Tespiti Davası Arasındaki Fark
Bu iki dava türü uygulamada sıkça karıştırılmaktadır.
- Kira uyarlama davası, olağanüstü ve öngörülemez durumlar nedeniyle açılır.
- Kira bedelinin tespiti davası, normal ekonomik koşullarda, özellikle 5 yıl kuralı kapsamında açılır.
Uyarlama davasında temel ölçüt, sözleşme dengesinin bozulmasıdır.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Kira uyarlama davası için belirli bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Ancak olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra makul süre içinde dava açılması gerekir. Aksi halde hakkın kötüye kullanıldığı ileri sürülebilir.
Kira Uyarlama Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme
Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, kira bedelini belirlerken bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi raporu, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Bilirkişi Hangi Kriterleri Dikkate Alır?
- Mevcut kira bedeli
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşulları
- Enflasyon ve ekonomik göstergeler
- Tarafların ekonomik durumu
- Sözleşmenin kurulma tarihi
Kira Uyarlama Davasında Hâkimin Takdir Yetkisi
Hâkim, uyarlama talebini değerlendirirken geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Mahkeme;
- Kira bedelini düşürebilir
- Kira bedelini artırabilir
- Sözleşme koşullarını değiştirebilir
- Gerekirse sözleşmenin feshine karar verebilir
Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?
Kira uyarlama davalarının süresi;
- Bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi
- Tarafların itirazları
- Dosyanın kapsamı
gibi etkenlere bağlı olarak ortalama 8 ay – 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Kira Uyarlama Davasında Geriye Dönük Uyarlama Yapılır Mı?
Mahkeme, kira bedelinin uyarlanmasına genellikle dava tarihinden itibaren hükmeder. Ancak bazı durumlarda uyarlamanın etkisi, olağanüstü durumun başladığı tarihe kadar götürülebilir.
Kira Uyarlama Davasında Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, kira uyarlama davalarında özellikle şu hususlara dikkat etmektedir:
- Olağanüstü durumun gerçekten öngörülemez olup olmadığı
- Sözleşme dengesinin ciddi biçimde bozulup bozulmadığı
- Bilirkişi raporlarının yeterli ve gerekçeli olması
- Dürüstlük kuralına uygunluk
Bu kriterlere uyulmadan verilen kararlar bozulabilmektedir.
Kira Uyarlama Davası Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmede uyarlamayı engelleyen özel bir hüküm olup olmadığı incelenmelidir.
- Olağanüstü durum somut delillerle ispatlanmalıdır.
- Ekonomik veriler ve emsal kiralar önceden araştırılmalıdır.
- Dava açmadan önce ihtar çekilmesi ispat açısından faydalıdır.
Kira Uyarlama Davası Ne Amaçlar?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin değişen koşullara adil şekilde uyarlanmasını sağlar. Amaç, taraflardan birinin aşırı zarara uğramasını önlemek ve sözleşme dengesini yeniden kurmaktır.
Bu nedenle kira uyarlama davalarının, somut olayın özelliklerine göre dikkatle değerlendirilmesi ve uzmanlıkla yürütülmesi büyük önem taşır.